Como invertir en alquiler vacacional en la Costa Brava
Por su clima dulce y soleado, la Costa Brava atrae visitantes todo el año. Algo que no ha escapado a la atención de los inversores, seducidos sobre todo por sus precios asequibles por metro cuadrado. Si usted también está considerando la compra de una propiedad en la Costa Brava, para tener un lugar donde alojarse o para invertir en alquiler de temporada, aquí tiene la información esencial que necesita antes de firmar el contrato.
Casa Botanic por Emerald Stay
¿Por qué es interesante comprar una propiedad en la Costa Brava?
A diferencia de la mayoría de los destinos de playa, la Costa Brava está viva durante todo el año. Incluso en pleno invierno, los visitantes son recibidos por animados restaurantes y bares, y pueden disfrutar de la belleza natural de la región. Excursiones culturales, visitas al patrimonio arquitectónico, submarinismo, excursiones a parques nacionales, un paseo por la playa: todo esto sigue siendo posible incluso en temporada baja.
Si a esto se añade la facilidad de acceso por carretera y en avión, es todo lo que se necesita para atraer a turistas, sobre todo europeos, incluso para fines de semana y estancias cortas.
Por lo tanto, si elige la ubicación adecuada, invertir en un alojamiento en la Costa Brava puede resultar muy rentable gracias a las bajas opciones de alquiler disponibles actualmente para los turistas.
¿Cuánto cuesta comprar una villa o un apartamento en esta región?
Esta es una de las mayores ventajas de la Costa Brava: hay para todos los bolsillos. En los pueblecitos más alejados no es raro encontrar precios en torno a los 1.000 euros/m2, pero naturalmente suben a medida que el lugar se acerca a la playa.
En los lugares más turísticos, una propiedad con vistas al mar puede adquirirse fácilmente por unos 3.000 a 4.000 euros/m2, ya sea un apartamento o una casa. Para las propiedades realmente raras y excepcionales, es imposible fijar un precio por metro cuadrado, pero el propietario debe estar dispuesto a pagar una cantidad elevada.
Photo per Jorge Salvador - Unsplash
¿Dónde invertir en la Costa Brava?
La demanda es alta en las localidades costeras, sobre todo por parte de clientela extranjera, y por eso entre el 30% y el 50% de las compras inmobiliarias las realizan ellos.
No es de extrañar que las propiedades del interior sean más asequibles, pero todavía se pueden encontrar precios similares en la costa, más concretamente en Selva, Lloret de Mar y Blanes. Por otro lado, los precios en Cadaqués, Begur y Platja d'Aro pueden superar fácilmente los 2500 euros/m², la media de la Costa Brava.
Para saber dónde invertir según su presupuesto, es importante conocer los precios habituales de cada destino en la Costa Brava:
Empuriabrava: 2700 €/m2 aproximadamente
Roses: 2500 €/m2 aproximadamente
Escala: 2400 €/m2 aproximadamente
Platja d’Aro: 3300 €/m2 aproximadamente
l’Estartit: 2400 €/m2 aproximadamente
Tossa de Mar: 2500 €/m2 aproximadamente
Blanes: 2000 €/m2 aproximadamente
Lloret de Mar: 2000 €/m2 aproximadamente
Palamos: de 2700 €/m2 a 3200 €/m2
Begur et Palafrugell: de 3500 €/m2 a 4500 €/m2
Cadaques: de 4500 €/m2 a 6000 €/m2
¿Es mejor comprar un apartamento o una casa en la Costa Brava?
Nos encantaría responder "¡lo que más te guste!", pero si estás comprando la propiedad pensando en el alquiler de temporada, es evidente que tu gusto personal no es lo único que debes tener en cuenta.
Disponer de un inmueble atractivo le garantizará una alta tasa de ocupación con unos ingresos acordes.
Si se dirige a una clientela adinerada, su propiedad debe satisfacer sus expectativas habituales ofreciendo:
ubicación privilegiada: vistas sobre el Mediterráneo, proximidad al mar, la tranquilidad absoluta del campo o, por el contrario, el bullicio de una playa popular son cosas que la mayoría de los turistas buscan a la hora de alojarse en un alojamiento en la Costa Brava. Es difícil equivocarse con una propiedad que reúna estas características.
Servicios de alto nivel: un apartamento nuevo, espacioso y bien equipado; una villa de lujo con vistas excepcionales; o un encantador edificio antiguo, completamente renovado y con piscina... pueden seducir fácilmente a una clientela adinerada y exigente. pero al invertir en una propiedad lujosa, es importante recordar que ponerla en alquiler sin el servicio de conserjería privada propio de un hotel se hace difícil. El tipo de visitantes que usted quiere atraer está acostumbrado a alojarse en lugares que cumplen ciertos estándares elevados que usted tendrá que alcanzar.
fácil acceso: si este punto no es tan relevante durante las largas estancias de verano, marca la diferencia en temporada media y baja, ya que una casa alejada de las principales carreteras y de los aeropuertos de Girona y Barcelona implica más tiempo en carretera, lo que no resulta muy atractivo para estancias cortas.
buena conexión: con el auge del trabajo a distancia, disponer de una excelente señal de móvil y de internet son criterios que los huéspedes miran con lupa antes de decidirse a alquilar una villa o un apartamento. Olvídese de las propiedades en zonas muertas, por encantadoras que sean...
¿Construcción nueva o antigua?
La elección que haga en este punto repercutirá en su presupuesto. Los impuestos asociados a la compra de una propiedad son diferentes en España según el estado del edificio (nuevo o antiguo), y estas tasas pueden incluso variar de una región a otra.
Si decide comprar una nueva propiedad en la Costa Brava...
Tendrá que pagar el IVA (IVA en España, TVA en Francia), que equivale al 10% del precio de la vivienda.
Además del IVA, deberá pagar el ADJ o IADJ (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados). Esto se conoce en inglés como Stamp Duty, y puede llegar hasta el 1,5% del precio de la propiedad, y uno podría tener que pagarlo dos veces, en el caso de la hipoteca.
Si opta por comprar un apartamento o chalet ya construido...
En este caso no tendrá que pagar el IVA, sino una tasa sobre la transmisión de la propiedad (ITP- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), y el precio varía según la región. En Cataluña, el ITP ronda el 10% del precio del inmueble si cuesta menos de un millón de euros, y el 11% si supera ese precio.
La tasa ADJ también se aplica a los edificios antiguos, pero sólo si se contrata una hipoteca. En este caso, se calculará en función del importe de la hipoteca.
En cualquier caso...
A las tasas antes mencionadas hay que añadir una serie de otras tasas que hay que pagar, independientemente del tipo de propiedad:
gastos notariales
registro de la propiedad
timbre fiscal
gastos de gestión
gastos relacionados con la hipoteca (tasación de la propiedad, gastos de solicitud, gastos de registro y gestión)
los honorarios de la agencia inmobiliaria (la mayoría de las veces los paga el vendedor, pero a veces pueden correr a cargo del comprador)
y muy a menudo, los honorarios del abogado para asegurar la venta.
Dependiendo del proyecto, los gastos relacionados con la compra de un inmueble pueden oscilar entre el 13% y el 20% del precio de venta. ¡Tenga en cuenta que en el caso de una inversión en una nueva propiedad para alquiler de temporada, es posible recuperar el IVA, por lo que el 10% del precio que pagó! En Emerald Stay hemos desarrollado una experiencia sin igual en el campo de la recuperación del IVA para los alojamientos en la Costa Brava. Si está interesado en este tipo de proceso, ¡contáctenos!
Lo que debe saber antes de comprar una propiedad en la Costa Brava...
Antes de comprar una villa o un apartamento en España, debe asegurarse de que la propiedad está en las condiciones que usted espera, y de que el anterior propietario ha pagado todo lo que debía antes de entregársela. En Francia, los compradores confían este proceso a sus notarios, y ellos se encargan de verificarlo todo y de proporcionarles un diagnóstico, así como todos los documentos necesarios para asegurar la venta. En España, el notario no juega el mismo papel: no se ocupa de los aspectos legales y reglamentarios relacionados con la venta, ni de las leyes urbanísticas que varían de una ciudad a otra de la Costa Brava.
Por ello, se recomienda a los compradores que contraten a un abogado que les ayude a comprobar y registrar los documentos. Esto es aún más necesario para los compradores extranjeros que no entienden muy bien cómo funciona el mercado de la inversión inmobiliaria en España.
Si usted es un comprador extranjero en España, necesitará ciertos documentos obligatorios, en particular el número de identificación para extranjeros (NIE - Numero de Identidad de Extranjero), que empieza por una X o Y para los europeos.
Una vez que sea propietario del inmueble, deberá pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el equivalente al impôt foncier en Francia o al Council Tax en el Reino Unido. Todos los propietarios, ciudadanos españoles o no, deben pagar este impuesto que suele costar entre 1000 y 2000 euros al año.
...y alquilarla...
Para poder utilizar su propiedad como alojamiento en la Costa Brava, debe obtener una licencia turística (HUT), que esencialmente le da permiso para alquilar su casa. Obligatoria en España, esta licencia turística cumple con las normas locales y tiene como objetivo crear un estándar para el alquiler de temporada y garantizar que se presten determinados servicios para cada tipo de propiedad. La solicitud de esta licencia debe hacerse en el ayuntamiento de la ciudad donde esté situado el apartamento o chalet.
Si permanece en España menos de 183 días al año, no se le considera residente.
Por lo tanto, está sujeto a una tasa llamada IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), una tasa que deben pagar todos los no residentes que posean una propiedad en España. Este impuesto se aplica tanto si alquila su casa como si no.
En cuanto a los impuestos sobre el alquiler, se cobran de la siguiente manera:
el 19 % de los ingresos netos (ingresos brutos menos gastos) a los propietarios que no residan en España pero sean ciudadanos de un país de la UE o del EEE
24% de los ingresos brutos (antes de deducir los gastos en este caso) a los propietarios que no son europeos.
La declaración de la renta debe hacerse cada trimestre para el cálculo de este impuesto.
Para el periodo del año en que su inmueble no haya estado alquilado, se calculará un ingreso ficticio a prorrata, correspondiente al periodo de ocupación nula. Estos ingresos ficticios son:
19% sobre el importe correspondiente al 1,1% del valor catastral del inmueble si es usted ciudadano europeo.
24% sobre el importe correspondiente al 1,1% del valor catastral del inmueble si no es ciudadano europeo.
Los abogados españoles especializados en la compra de propiedades suelen acompañar a los compradores extranjeros en su viaje para invertir en propiedades de alquiler de temporada. Se recomienda encarecidamente ahorrar parte de su presupuesto de adquisición para pagar los honorarios de un profesional que pueda guiarle en este proceso, y ayudarle a poner su propiedad en alquiler.
Recuerde esto...
Incluso con todas las tasas relacionadas con los ingresos por alquiler de temporada, invertir en un alojamiento en la Costa Brava sigue siendo un proceso interesante con una rentabilidad muy alta. Durante los últimos años, España ha sido el segundo país más visitado del mundo. Por ello, el mercado inmobiliario sigue siendo asequible, incluso en las zonas más concurridas. Obviamente, con tan buenas cifras, ¡los inversores no pueden evitar dejarse seducir!
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El verdadero valor de Emerald Stay reside en la experiencia combinada de sus líderes en los sectores tecnológico, hotelero e inmobiliario. Aportamos toda nuestra experiencia a la tarea de proporcionar una solución altamente digital y sin complicaciones para la monetización de viviendas premium en destinos de estilo de vida. Lo llamamos Smart Ownership, una idea sencilla llevada a la práctica mediante una ejecución vanguardista que no requiere ningún esfuerzo por su parte, aparte de disfrutar de su casa cuando quiera y obtener rendimiento mientras no esté allí. Nosotros nos ocupamos de todo lo demás. De todo.