Comment bien investir dans une location saisonnière sur la Costa Brava

Du fait de son climat particulièrement doux et ensoleillé, la Costa Brava attire les touristes tout au long de l’année. Un attrait qui n’a pas échappé aux investisseurs, séduits par ailleurs par des prix au m2 abordables. Si vous aussi vous envisagez d’acheter un bien sur la Costa Brava pour profiter d’un pied à terre et d’un investissement locatif saisonnier, voici les informations essentielles à connaître avant de signer.

Casa Botanic à Costa Brava - Emerald Stay

Pourquoi est-il intéressant d’acheter un bien immobilier sur la Costa Brava ?

A la différence de la plupart des destinations balnéaires, la Costa Brava vit pleinement tout au long de l’année. Même en plein cœur de l’hiver, les visiteurs sont accueillis par des restaurants et des bars animés et profitent pleinement des charmes naturels de la région. Sorties culturelles, visites du patrimoine architectural, plongée sous-marine, randonnée dans les parcs nationaux, balade sur la plage : tout reste possible même en basse saison.

Ajoutez à cela un accès facile par la route comme par les airs, il n’en faut pas plus pour attirer les touristes français et plus largement européens sur la Costa Brava même pour les week-ends et courts séjours.

En choisissant le bon emplacement, acheter une propriété pour devenir une location Costa Brava peut donc s’avérer très rentable grâce à une vacance locative faible.

Combien coûte une villa ou un appartement dans la région ?

C’est l’un des gros avantages de la Costa Brava : il y en a pour toutes les bourses. Dans les petits villages reculés, il n’est pas rare de trouver des bâtisses vendues aux alentours des 1000 € du m2 mais évidemment plus l’emplacement est prisé, plus le prix au m2 est élevé. 

Dans les stations les plus touristiques, un emplacement de choix avec vue sur la mer se négocie facilement entre 3000 et 4000 €/m2, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Pour les biens tout à fait exceptionnels, impossible d’afficher une fourchette de prix, la rareté et le coup de coeur pouvant se payer au prix fort.

Photo de Jorge Salvado - Unsplash

Où investir sur la Costa Brava ?

La demande est forte sur l’ensemble des stations balnéaires de la côte et notamment de la part d’une clientèle étrangère puisque 30 à 50 % des ventes immobilières, selon les villes, se font au profit de ces derniers.

Sans surprise, ce sont les propriétés dans les terres qui sont les plus abordables mais on en trouve aussi sur la côte, du côté de Selva, de Lloret de Mar et de Blanes. A l’opposé, les prix s’envolent à Cadaques, Begur et Platja d’Aro pour dépasser largement la moyenne établie à 2500 €/m2 pour la Costa Brava.

Pour savoir où investir selon votre budget, il faut tenir compte des prix moyens pratiqués dans chaque destination :

• Empuriabrava : 2700 €/m2 environ

• Baie de Rosas : 2500 €/m2

• Escala : 2400 €/m2

• Platja d’Aro : 3300 €/m2

• l’Estartit : 2400 €/m2

• Tossa de Mar : 2500 €/m2

• Blanes : 2000 €/m2

• Lloret de Mar : 2000 €/m2

• Palamos : 2700 €/m2 à 3200 €/m2

• Begur et Palafrugell : 3500 €/m2 à 4500 €/m2

• Cadaques : 4500 €/m2 à 6000 €/m2
  

Vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison sur la Costa Brava ? 

Celui qui vous fait le plus envie, serait-on tenté de vous répondre mais si vous achetez pour louer, il est évident que vos goûts personnels ne sont pas les seuls qui doivent entrer en ligne de compte. 

Disposer d’un bien attractif vous assurera un taux de remplissage élevé avec des revenus locatifs qui vont de pair. Si vous visez une clientèle aisée, votre bien devra satisfaire les attentes naturelles de celle-ci en offrant :

• un emplacement privilégié : la vue sur la Méditerranée, la présence d’une plage à proximité immédiate de la propriété, le calme absolu de l’arrière-pays ou au contraire l’animation d’une station balnéaire prisée sont autant de configurations recherchées par la majorité des touristes séjournant dans une location Costa Brava. Difficile de se tromper en investissant dans l’achat d’une maison ou d’un appartement situé dans un tel cadre.

• un certain standing avec des services haut de gamme : un appartement neuf, spacieux et très bien équipé ; une villa de luxe avec une vue dégagée, tout comme une vieille bâtisse de charme avec piscine parfaitement rénovée ont de quoi séduire une clientèle aisée et donc plus exigeante. En investissant dans un bien haut de gamme, il est important d’avoir cet aspect à l’esprit car proposer aujourd’hui une propriété de ce type à la location saisonnière sans y ajouter les prestations hôtelières d’une conciergerie privée devient compliqué. La clientèle que vous souhaitez attirer chez vous est habituée à séjourner dans des endroits qui respectent certains standards haut de gamme auxquels il faudra vous plier.

• un accès facile : si ce point n’est pas le plus décisif en plein été, il peut faire la différence en moyenne ou basse saison car une maison difficilement accessible, en retrait des grands axes routiers ou particulièrement éloignée de l’aéroport de Gérone ou de celui de Barcelone, nécessite de consacrer un temps de transport élevé pour s’y rendre et limite donc les possibilités de location sur des courtes durées.

• une très bonne connexion : avec l’essor du télétravail, disposer d’une excellente couverture mobile et internet fait aujourd’hui partie des critères que les clients scrutent de près avant de louer une maison ou un appartement. Oubliez donc les propriétés en zone blanche, aussi charmantes soient-elles… 

Photo by Ferran Feixas - Unsplash

Plutôt neuf ou ancien ?

Le choix que vous ferez à ce niveau aura des répercussions sur le budget à consacrer à votre investissement immobilier. Les frais associés à une acquisition immobilière sont en effet différents en Espagne selon la nature du bien (neuf ou ancien) et les taux appliqués pour les taxes peuvent même varier d’une région à l’autre.

Si vous décidez d’acheter un logement neuf sur la Costa Brava…

Vous devrez vous acquitter de l’IVA (l’équivalent de la TVA en France) qui s’élève à 10 % de la valeur du bien.

En plus de l’IVA, vous aurez à régler l’AJD ou IAJD (Impuestos Actos Juridicos Documentados). Cette taxe sur les actes juridiques documentés s’élève dans la région à 1,5 % du prix du bien et peut s’appliquer une seconde fois en cas de prêt hypothécaire. 

Si vous optez pour l’acquisition d’un logement ancien…

Dans ce cas, vous n’aurez pas de TVA à payer mais une taxe de transfert de propriété (ITP) dont le taux varie selon la région. En Catalogne, l’ITP s’élève à 10 % de la valeur du bien jusqu’à 1 million d’euros puis à 11 % pour la part qui excède celui-ci.

Le règlement de l’AJD vous sera également demandé mais seulement en cas de prêt hypothécaire et sera calculé sur le montant de ce crédit immobilier.

Dans tous les cas…

A ces taxes spécifiquement liées à l’achat dans le neuf ou dans l’ancien, il faut ajouter divers frais à régler quelle que soit la nature du bien :

En fonction du projet immobilier, les frais liés à l’achat d’un bien peuvent varier de 13 et 20 % du prix de celui-ci. Notez bien que dans le cadre d’un investissement dans le neuf pour de la location saisonnière, il est possible de récupérer le montant de la TVA, soit 10 % de la valeur du bien ! Nous avons développé chez Emerald Stay une expertise pointue dans le domaine de la récupération de TVA pour les locations Costa Brava. Si vous êtes intéressé par ce type d’opération, parlons-en !

Photo de Ferran Feixa - Unsplash

Ce que vous devez savoir avant d’acheter une villa sur la Costa Brava… 

Avant d’acheter une villa ou un appartement en Espagne, vous aurez quelques vérifications à faire pour vous assurer que le bien visé est bien conforme à vos attentes et que le propriétaire précédent a bien payé tout ce qu’il devait avant de vous céder le bien. En France, les acheteurs font confiance à leur notaire pour faire toutes les vérifications d’usage et leur fournir les diagnostics et autres documents réglementaires permettant de sécuriser la  vente. En Espagne le notaire ne joue pas tout à fait le même rôle, il ne se préoccupe pas des aspects juridiques et réglementaires liés à la vente or certaines règles d’urbanisme varient d’une ville à l’autre sur la Costa Brava !

De ce fait, il est recommandé aux acheteurs de faire appel à un avocat pour les aider dans leurs démarches de vérification et de recensement des pièces. Une aide d’autant plus précieuse pour les acheteurs étrangers qui ne maîtrisent absolument pas le fonctionnement de l’investissement immobilier en Espagne.

En tant qu’acheteur étranger, vous aurez aussi des documents obligatoires à fournir et notamment le numéro d’identification d’étranger (NIE) qui débute par X ou Y pour les Européens. 

Une fois propriétaire de votre bien, vous devrez régler l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ce qui équivaut en France à l’impôt foncier. Tous les propriétaires, résidents espagnols comme étrangers, doivent payer cet impôt qui s’élève en général entre 1000 et 2000 euros par an. 

… pour la louer

Pour pouvoir utiliser votre propriété pour location Costa Brava, il vous faudra obtenir la licence touristique, véritable permis de louer. Répandue en Espagne, la licence touristique répond à des exigences locales et vise notamment à encadrer l’offre de locations saisonnières et à veiller que celles-ci offrent bien le minimum de prestations attendues pour ce type de bien. La demande se fait auprès de la mairie de la ville où se situe l’appartement ou la maison.

Si vous séjournez moins de 183 jours par an en Espagne, vous êtes considéré comme non-résident. Or, en tant que propriétaire d’un bien immobilier dans le pays, vous êtes soumis à l’IRNR, l’impôt pour les non-résidents. Cet impôt est dû que vous ayez tiré un revenu de votre propriété ou non. 

Les loyers perçus sont taxés de la manière suivante :

Une déclaration de revenu devra être effectuée chaque trimestre pour le calcul et le paiement de cette taxe. 

Pour la période de l’année où votre propriété n’aura pas été louée, un revenu fictif sera calculé au prorata de la période de non occupation. Ce revenu fictif s’élève à :

Des avocats espagnols spécialisés dans l’achat immobilier ont l’habitude d’accompagner les acquéreurs étrangers dans leur projet d’investissement locatif. Il est vivement recommandé de prévoir dans votre budget d’acquisition, les honoraires d’un conseil qualifié qui saura vous aiguiller dans les démarches pour l’achat et la mise en location de votre bien. 

Casa Botanic à Costa Brava - Emerald Stay