Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier et vous avez vaguement entendu parler du dispositif de récupération de TVA ? Aussi séduisant soit-il, ce mécanisme est soumis à un certain nombre de critères exigeants, liés au régime fiscal de la para-hôtellerie. Il est essentiel de bien les connaître avant de vous lancer dans une opération qui vous engagera pour des années.
1. Dans quels cas puis-je récupérer la TVA sur un investissement immobilier ?
C’est la première question à vous poser et certainement la plus importante puisque la récupération de TVA n’est possible que dans des situations très précises.
Première condition : même si cela peut paraître évident, il est important de rappeler que la récupération de TVA n’est possible que si vous achetez un bien soumis à la TVA.
C’est le cas si vous avez acheté ou prévoyez d’acquérir une propriété :
en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
neuve ou achevée depuis moins de 5 ans, du moment qu’elle est vendue par un professionnel (promoteur, marchand de biens…)
ancienne mais ayant subi une rénovation lourde pour une remise à neuf pour devenir une location Morzine, par exemple, par un professionnel assujetti à la TVA
Bon à savoir :
une vente immobilière entre particuliers n’est jamais soumise à la TVA
la différence entre une rénovation légère (non soumise à TVA) et lourde (obligatoirement soumise à la TVA) est parfois difficile à déterminer. Il appartient au vendeur professionnel de le justifier auprès de l’administration fiscale
Seconde condition : pour être en mesure de récupérer la TVA qui vous a été facturée lors de l’achat, vous devez vous engager à louer ce bien pendant au moins 20 ans, en respectant les exigences de la location para-hôtelières.
A combien s’élève la TVA immobilière ?
En France, la TVA sur la vente d’un bien immobilier neuf est fixée à 20 % et est payée par les acheteurs français comme étrangers. Autrement dit, lorsque vous êtes éligible à la récupération de TVA, vous êtes remboursé à hauteur de 20 % du montant total de votre acquisition.
R Architecture
2. Location meublée ou para-hôtelière, quelle différence ?
Pour qu’une location soit considérée comme une activité para-hôtelière, et ouvre donc droit à la récupération de TVA, elle doit inclure :
la mise à disposition d’un logement meublé, loué à titre onéreux et régulier
la fourniture d’au moins trois de ces quatre prestations : petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, service d’accueil et de réception ou nettoyage régulier des locaux pendant le séjour.
Autrement dit, une location para-hôtelière est une location meublée de courte durée, qui offre des prestations similaires à celles d’un établissement hôtelier.
Cette activité est exercée à titre professionnel, ce qui fait qu’elle est assujettie à la TVA. Vous serez dès lors en mesure de récupérer la TVA, soit 20 % du prix de votre acquisition puisque dans le même temps vous devrez appliquer la TVA (au taux de 10 %) aux loyers perçus.
3. A quel moment pourrai-je récupérer la TVA sur mon achat immobilier ?
Si vous achetez votre bien sur plan et souhaitez régler la totalité du prix en une fois, il est possible de déduire directement la TVA du montant à verser. Si vous avez prévu d’échelonner le règlement, selon l’état d’avancement des travaux par exemple, vous paierez la TVA en même temps. Vous demanderez ensuite à récupérer 20 % des sommes versées, lors du début de chaque exercice fiscal. En règle générale, la TVA vous est remboursée dans l’année.
Si le bien que vous souhaitez acquérir est achevé, vous paierez la totalité du prix, TVA comprise, puis demanderez à récupérer les 20 % du prix correspondant à la TVA. Le remboursement aura lieu au plus tard dans les 6 mois qui suivent la demande.
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4. Que se passe-t-il si j’arrête de louer mon bien ?
Le régime fiscal de la para-hôtellerie repose sur des exigences strictes parmi lesquelles figure l’obligation de louer en courte durée le bien pendant au moins 20 ans. Si vous décidez de vendre votre location Alpe d'Huez, par exemple, de l’habiter ou même de la louer à l’année avant cette échéance, vous devrez rembourser la TVA récupérée, au prorata temporis des années restants jusqu’à échéance de ces 20 ans.
Un exemple
Vous avez acquis une chalet neuf à Courchevel, donc une location Courchevel, dans les Alpes pour lequel vous avez récupéré 400 000 euros de TVA. Vous décidez de le vendre au bout de 15 ans. Vous devrez alors rembourser à l’Administration fiscale, un quart du montant de la TVA, correspondant aux cinq années sur les vingt où vous n’aurez pas rempli votre engagement de location.
Cela représente un remboursement de 100 000 euros (400 000 euros X 5/20).
A noter : cet exemple ne tient pas compte des intérêts éventuellement perçus sur la somme récupérée pendant toute la durée de location du bien, ni du prix de vente de ce dernier. La réalité vous est certainement plus favorable…
5. Comment faire en pratique pour récupérer la TVA ?
Vous devez commencer par demander un numéro de TVA auprès de l’Administration fiscale. Il vous faudra ensuite vous assurer que toutes les conditions sont bien remplies, lors de la location de votre bien, pour vous permettre de récupérer la TVA sur votre investissement.
Le plus sécurisant pour vous est de confier la gestion locative de votre propriété à une société tierce qui se chargera de tous les aspects pratiques, y compris de la fourniture des prestations para-hôtelières. Il est absolument capital que cette entreprise maîtrise parfaitement les rouages de ce processus pour vous protéger de tout risque de redressement fiscal en cas de contrôle. Compte tenu de l’importance des sommes économisées, ces contrôles ont tendance à s’intensifier, c’est pourquoi chaque critère doit être scrupuleusement rempli afin de vous éviter une très mauvaise surprise à l’arrivée.
Emerald Stay, une expertise unique sur le marché
Avec plus de 100 propriétaires accompagnés à ce jour dans leurs démarches de récupération de TVA, Emerald Stay fait figure d’expert dans ce domaine.
Notre métier est la gestion locative haut de gamme, nous ne sommes pas avocats fiscalistes mais nous savons nous entourer des meilleurs experts fiscaux français pour sécuriser nos contrats de location et les rendre irréprochables dans le cadre de ce dispositif de récupération de TVA.
Quand la situation l’exige, nous mettons nos experts et nos propriétaires en contact pour une consultation plus poussée et entièrement personnalisée. Nous veillons à ce que nos propriétaires bénéficient d‘absolument toutes les informations nécessaires concernant le traitement de leurs séjours personnels dans leur propriété. Nous établissons pour eux les factures avec le montant de TVA à déclarer et leur fournissons les justificatifs de l’activité para-hôtelière fournie.
Notre priorité est de vous permettre de récupérer la TVA sur votre acquisition en toute sérénité, en veillant à ce que votre patrimoine soit sécurisé et vos séjours personnels, correctement déclarés. Ce point est particulièrement critique et la majorité des agences immobilières ignorent comment le gérer, préférant ne pas attirer l’attention des propriétaires sur ce sujet sensible.
Chez nous, la récupération de TVA n’est pas un critère que l’on esquive. C’est au contraire un sujet central pour nous et pour nos propriétaires. Il fait partie intégrante de notre savoir-faire et de notre réussite avec 100 % de réussite à notre actif !
En résumé : vous pouvez prétendre à la récupération de TVA, si…
Vous achetez un bien soumis à la TVA (bien acheté auprès d’un professionnel, sur plan, neuf ou achevé depuis moins de 5 ans ou entièrement remis à neuf)
Vous vous engagez à le louer régulièrement en meublé, pour des séjours de courte durée pendant 20 ans
Vous fournissez au moins 3 services para-hôteliers sur les 4 listés par l’administration fiscale
Vous appliquez la TVA aux loyers perçus (TVA de 10 %)
Vous respectez les exigences du fisc concernant le traitement de vos séjours personnels
Vous vous posez encore des questions sur la récupération de la TVA et souhaitez obtenir une réponse personnalisée ? Contactez notre équipe d’experts, nous répondrons à votre demande en moins de 24h !
Geneva - Photo by Lukas Blaskevicius
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